La clé de la rentabilité d’une laverie automatique : sélection du site et évaluation du magasin

Dans le blanchisserie en libre service marché, avec le même investissement, certains magasins restent rentables, tandis que d’autres fonctionnent à perte. Aujourd'hui, la concurrence dans le secteur s'est déplacée de l'investissement en équipement vers la sélection des sites et la valorisation des magasins. De nombreuses grandes marques de chaînes sont présentes sur le marché japonais de la blanchisserie en libre-service. Ils développent différentes solutions de sélection de sites. En outre, ils créent une méthode reproductible d’évaluation et d’investissement des magasins. Cela offre des informations précieuses pour le monde laverie automatique investisseurs.

Différentes stratégies de sélection de site

● LAVER

Cette société cotée utilise une gestion centralisée par siège. Il développe la gestion opérationnelle en produits standardisés avec des réseaux de service client, d'inspection et de maintenance à distance. Cela réduit la charge quotidienne d’un seul exploitant de magasin.

● Blanchisserie Ciel Bleu

Sa stratégie principale consiste à relier les installations commerciales. Les magasins sont situés dans les parkings des supermarchés. Les clients font leur lessive en faisant leurs courses. Ils n’ont pas besoin de consacrer plus de temps à la lessive. Le centre commercial offre également un flux constant de clients.

● Buanderie Baluko

Il se concentre sur l’expérience spatiale. Elle développe des programmes de blanchisserie et des projets de nettoyage de couettes en duvet. Cela crée un scénario de consommation plus confortable pour les clients familiaux.

● Maman Ciao

Cela simplifie les coûts de franchise. Il ne facture pas de frais d'utilisation de la marque, mais fournit des équipements et une assistance opérationnelle à distance.

● Pierrot

Elle coopère avec les propriétaires fonciers. Cela permet de transformer des espaces commerciaux inutilisés en laveries automatiques.

Ces marques de chaîne reflètent que le choix d'un site de laverie automatique ne repose pas seulement sur la population totale d'une zone, mais également sur les parcours de déplacement des clients. Par exemple, si les magasins sont situés le long de la route que les résidents prennent chez eux, s'il existe une route principale difficile à traverser et si les places de stationnement sont suffisantes. Ceux-ci affectent directement la conversion des clients. Pour les grandes laveries destinées aux familles qui conduisent, elles devraient se concentrer sur la gestion des gros textiles, les voies d'entrée/sortie des véhicules et la commodité du stationnement. Les petits magasins peuvent garantir que les clients viennent à pied ou à vélo. En outre, de nombreux magasins ont suffisamment de clients. Mais leurs chemins d’écoulement sont inappropriés. Cela entraîne une faible circulation piétonnière.

Évaluation du magasin

C’est la clé de la stratégie d’investissement. De nombreux investisseurs sont habitués à utiliser une formule simple de période de récupération (cours de cotation/bénéfice annuel divulgué) pour estimer la période. Cependant, ce calcul est sujet à des imprécisions lors de l’acquisition de laveries automatiques. Les bénéfices divulgués par les vendeurs comportent souvent trois risques majeurs. Ils ne tiennent pas compte du travail non rémunéré des propriétaires, ne réservent pas de fonds pour la mise à niveau des équipements et traitent les revenus à court terme de la haute saison comme des revenus réguliers.

Les investisseurs peuvent d’abord calculer le flux de trésorerie disponible durable, puis déterminer le prix d’achat maximum. L'investissement total d'acquisition comprend non seulement les frais de transfert, mais aussi les frais de transaction, les réparations nécessaires à la clôture, les dépôts de location et les réserves de trésorerie d'exploitation. Bien que les dépôts puissent être remboursables, ils peuvent bloquer les fonds pendant une longue période.

Lorsque les bénéfices sont divulgués par les vendeurs, réajustez la stratégie de valorisation. Si les bénéfices n’incluent pas les frais de main-d’œuvre du propriétaire, ajoutez les coûts de main-d’œuvre. Réservez les dépenses de mise à niveau des équipements en fonction de leurs périodes de vieillissement. Supprimez les gains et les revenus ponctuels des promotions à court terme. Si le projet comprend l’acquisition de terrains et de bâtiments, évaluez séparément la valeur de la propriété et celle de la blanchisserie. Si les magasins ont des baux sur le point d’expirer et des équipements vieillissants, ne tenez pas seulement compte de la période de récupération statique. Calculez le flux de trésorerie annuel. Pensez également aux coûts de démolition et de restauration à l’expiration du bail.

Par exemple, le prix d’inscription d’un magasin est de 6 millions de yens (38 000 $). Après vérification, le revenu en espèces avant amortissement est de 1,65 million de yens (10 400 $), hors frais de main-d’œuvre du propriétaire. Les frais de transaction, les frais de maintenance et les dépôts s'élèvent à 2 millions de yens (12 600 $). Ainsi, l'investissement total atteint 8 millions de yens (50 500 $). Les coûts annuels de main-d'œuvre s'élèvent à 360 000 yens (2 270 dollars). 600 000 yens (3 790 dollars) sont réservés aux mises à niveau de l'équipement. Ainsi, l'encaisse distribuable s'élève à 690 000 yens (4 350 $). Avant financement, le rendement en cash est d'environ 8,6%. Le délai de récupération initial est de 3,6 ans. Après prise en compte de ces coûts, la période s'étend à 11,6 ans. Cela réduit l’attrait des investissements.

Inspection avant acquisition

● Contrôle des recettes

Passez en revue les données d’exploitation mensuelles sur 24 à 36 mois. Vérifiez les enregistrements de fonctionnement des machines, les paiements électroniques, les relevés de transactions bancaires et les factures de services publics. Identifiez les fluctuations de revenus à court terme causées par les promotions, les augmentations de prix, les fermetures temporaires et les services de dépôt de blanchisserie. Ne traitez pas les revenus mensuels de haute saison comme des revenus annuels.

● Inspection de l'équipement

Enregistrez la marque, le modèle, le numéro de série, l’année de production, l’historique des pannes et la fourniture de pièces de rechange de chaque machine. Invitez des ingénieurs de réparation indépendants à inspecter sur place. Faites attention aux mises à niveau partielles de l'équipement. Certains magasins ne remplacent que les équipements clés. Les autres sèche-linge et lave-linge restent des modèles obsolètes.

● Inspection contractuelle

Confirmez les droits de transfert du bail, les conditions d'ajustement du loyer, les droits d'utilisation du stationnement et les responsabilités en matière de restauration du site. Vérifiez les contrats de location-financement d'équipement ou les privilèges. En outre, examinez les contrats de franchise, les systèmes de maintenance et les plans de transfert pour la responsabilité des cartes prépayées. Les investisseurs pourraient envisager d’ajouter un service de dépôt de linge ainsi que des services de ramassage et de livraison de vêtements. Ils doivent se conformer aux réglementations locales. Au Japon, les clients utilisent des équipements en libre-service et certains services de dépôt de linge appartiennent à différentes catégories réglementaires. Les services de dépôt de linge sont soumis à la Loi sur les entreprises de blanchisserie. Cela doit être enregistré auprès du centre de santé publique local.

Stratégie d'investissement en magasin

● Magasins existants

L’acquisition de magasins existants nécessite de comprendre les dossiers d’exploitation réels. Mais le risque réside dans la résolution de problèmes résiduels.

● Nouveaux magasins

Les investisseurs peuvent dès le début répondre aux exigences de configuration des équipements et du secteur d'activité. Cela peut réduire le risque lié aux anciens équipements et aux baux. Cependant, l’estimation des revenus repose sur des études de marché comportant une plus grande incertitude. Les investisseurs devraient abandonner les projections optimistes sans support de données, plutôt que de rejeter les nouveaux ou anciens modèles de magasins.

Kingstar se concentre sur la R&D et la fabrication de équipement de blanchisserie commerciale . Elle fournit des solutions complètes et standardisées de lavage et de séchage pour les laveries automatiques et les blanchisseries commerciales du monde entier. Ils peuvent couvrir la lessive commerciale régulière et le nettoyage humide des tissus délicats. Cela peut répondre aux exigences de sélection de site des magasins communautaires et des laveries automatiques des centres commerciaux. Avec un équipement stable et fiable, Kingstar aide les exploitants de magasins à mettre en œuvre des opérations standardisées. Les magasins peuvent ainsi améliorer leur flux de trésorerie stable et à long terme.

Conclusion

Pour l’investissement dans une laverie libre-service, l’emplacement affecte le trafic client maximal. La valorisation détermine la marge de sécurité. Si l'évaluation est très éloignée des exigences réelles des secteurs d'activité, des coûts du cycle de vie des équipements et des obligations locatives, cela peut entraîner des risques cachés pour les investisseurs. Ce n'est qu'en combinant la sélection du site, l'inspection des actifs et le calcul des flux de trésorerie que les investisseurs pourront élaborer des stratégies rationnelles.

Q&A

Q1 : Quels sont les facteurs les plus importants lors de la sélection d’un site de laverie ?

A1 : Il ne s'agit pas de la grande population, mais de l'accessibilité le long de la route. Les blocages routiers principaux, la commodité du stationnement, les itinéraires pour faire les courses et l'accessibilité à pied et à vélo affectent le taux de conversion réel.

Q2 : Pourquoi le simple calcul de la période de récupération est-il inexact ?

A2 : Les coûts de main-d'œuvre, les mises à niveau des équipements, les risques de location et les fluctuations hors saison et en haute saison sont négligés. Ainsi, cela peut augmenter les investissements en magasin.

Q3 : Que faut-il inspecter avant d’acquérir une blanchisserie ?

A3 : relevés de revenus, année de production de l'équipement, historique des pannes, inspection des pièces de rechange, responsabilité locative et risques contractuels.