190 000 USD à ouvrir contre 6 400 USD à déplacer : risques cachés derrière l'acquisition d'une laverie automatique au Japon

Au Japon service de blanchisserie en libre service sur le marché commercial, les coûts d’investissement sont très différents. À Tokyo, l'ouverture d'un magasin franchisé de 13 mètres carrés nécessite 30 millions de yens (190 000 dollars) en équipements et en coûts de construction. L'investissement total est de 38 millions de yens (243 000 USD), hors caution locative. Cependant, le prix demandé d'un laverie automatique dans la ville de Kisarazu, dans la préfecture de Chiba, le prix est de seulement 1 million de yens (6 400 USD). Le magasin est situé dans un parking d'un centre de matériaux de construction résidentielle. L'équipement a été produit en 2020. Le magasin utilise également un système de suivi des revenus à distance. Mais il fonctionne à perte. La différence de prix reflète les risques cachés derrière les acquisitions de laveries existantes. Pour les investisseurs internationaux qui envisagent d’acquérir des magasins existants, ils fournissent des informations précieuses.

Différentes solutions de trading

Les prix demandés bas attirent de nombreux investisseurs. Ils pensent pouvoir déplacer des magasins matures à faible coût. Mais un prix demandé bas ne signifie pas une acquisition à faible coût. Le magasin de la préfecture de Chiba, d'un prix de 1 million de yens (6 400 USD), propose deux solutions commerciales : continuer à fonctionner ou acheter du matériel et déménager.

Si les investisseurs achètent uniquement du matériel et déménagent le magasin, ils doivent assumer les frais de restauration du site ainsi que les frais de démontage et d'installation des équipements. Les frais de restauration du site devraient s'élever entre 1 et 1,5 millions de yens (6 400 à 10 000 USD). Les frais de déménagement des équipements s'élèvent à 0,3 million de yens (2 000 USD). S'ils se contentent de déplacer l'équipement et de restaurer le site, l'investissement atteint 2,3 à 2,8 millions de yens (15 000 à 18 000 USD) (hors frais de transport, de réinstallation et de maintenance de l'équipement). Si les investisseurs continuent à fonctionner, ils devraient assumer des loyers, des dépôts et des pressions commerciales.

Risques cachés

● Différence de bénéfice

Certains opérateurs disposent d’équipes de magasin et de maintenance. Pour eux, un prix demandé bas peut être considéré comme un canal d’achat de matériel d’occasion. Mais pour les nouveaux arrivants, le risque d'acquérir des magasins existants se transforme en celui de récupérer et de gérer d'anciens sites. Le prix demandé pour un autre magasin dans la préfecture d'Ibaraki est de 1 million de yens (6 400 USD), avec un dépôt de garantie supplémentaire de 0,6 million de yens (3 800 USD) et des frais de courtage immobilier. Les climatiseurs sont retirés par les propriétaires d'origine. La plupart des équipements ont été achetés en 2007 et l'un d'entre eux est en panne. La liste de contrôle de transfert doit comprendre la propriété de l'équipement, les installations de soutien et les responsabilités en matière de dépôt.

Le bénéfice du magasin est très différent avec le même prix demandé. Sur la plateforme commerciale pour petites et moyennes entreprises de BATONZ, deux magasins de la préfecture de Chiba affichent le même prix demandé : 6 millions de yens (38 000 USD). Le bénéfice annuel d'un magasin est de 1,65 million de yens (10 500 USD), tandis que l'autre a des revenus plus élevés. Mais son bénéfice annuel est de 0,38 million de yens (2 400 dollars). Cela signifie que le chiffre d’affaires ne peut pas refléter la rentabilité. Les facteurs clés de la trésorerie sont le loyer, le vieillissement des équipements et les coûts de maintenance.

● Valorisation du magasin

L’idée fausse la plus répandue est celle du travail non rémunéré du propriétaire. Le chiffre d'affaires annuel d'un magasin de la préfecture de Fukushima s'élève à 11,2 millions de yens (71 000 USD). Le bénéfice annuel est de 6,07 millions de yens (38 500 USD). Il n'a pas de personnel officiel. La période de récupération simple est de 3,6 ans. Selon les données, le propriétaire fournit des services de lavage et de pliage six jours par semaine. Il effectue le nettoyage, l'encaissement des paiements et la maintenance des clients. Ces coûts de main-d'œuvre ne sont pas inclus dans les frais professionnels. Sur la base des prix locaux de la main-d'œuvre, les coûts de main-d'œuvre sont compris entre 2,81 et 3,28 millions de yens (18 000 à 21 000 USD). Les revenus réels des magasins diminuent considérablement après prise en compte des coûts de main-d'œuvre. Le modèle sans employé ne signifie pas qu’aucun investissement en main-d’œuvre n’est requis. Les services de lavage et de pliage peuvent augmenter les revenus du magasin et introduire des coûts de main d'œuvre.

● Mises à niveau de l'équipement

Des risques de mise à niveau des équipements existants également dans les magasins existants. Dans le quartier Hanamigawa de la ville de Chiba, le prix demandé pour un magasin est de 4,5 millions de yens (28 600 USD). Le chiffre d'affaires annuel est de 6,45 millions de yens (40 900 USD). Le bénéfice commercial s'élève à 1,422 millions de yens (9 000 USD). La période de récupération simple est de 3,2 ans. Cela semble plaisant. Mais le magasin a ouvert ses portes en 1999. Les années de production de plusieurs machines ne sont pas claires. Une laveuse de 16 kg est en panne. Il ne peut pas être réparé en raison de l'indisponibilité des pièces de rechange d'origine. Le propriétaire d'origine n'est pas disposé à investir dans la mise à jour de l'équipement. Ainsi, l’acheteur doit assumer les dépenses de remplacement du matériel. Il convient également d'évaluer si le trafic client actuel peut soutenir les investissements dans la mise à niveau des équipements. Pendant la période de remplacement des équipements, les clients d'origine peuvent choisir d'autres concurrents. Ils doivent également évaluer la durée pendant laquelle l’équipement restant peut fonctionner de manière stable lorsque l’équipement est remplacé par lots.

● Louer

Le prix demandé pour un magasin dans la préfecture de Tochigi est de 8,5 millions de yens (54 000 USD), bâtiment, équipement et droits d'exploitation compris. Le terrain est loué auprès du propriétaire à un loyer modique. Le bail prendra fin en 2029. A cette date, le terrain devrait être restauré. Le vendeur affirme que le bail peut être renouvelé pour dix ans sans confirmation écrite. Ainsi, les revenus ne peuvent pas être calculés sur la base de loyers bas. Les frais de démontage et de restauration doivent être inclus.

Modèle financier réel

Outre les divers coûts cachés, les investisseurs doivent comprendre le modèle financier réel de la blanchisserie en libre-service. L'entreprise de blanchisserie en libre-service présente des avantages en termes de revenus prépayés, d'absence de stock et de besoin de personnel de réception. Mais cela nécessite un investissement initial plus élevé. L'équipement doit être remplacé à un moment donné. Les coûts de rénovation et d'ajustement sont également plus élevés.

Lors de l'évaluation des magasins, trois indicateurs : le chiffre d'affaires, l'excédent de trésorerie d'exploitation et les flux de trésorerie distribuables à long terme doivent être séparés. Le principal du prêt ne constitue pas une charge d'exploitation dans le bénéfice. Mais il faudra le rembourser en espèces. L'amortissement est un poste de dépense non monétaire. Mais les dépenses de mise à niveau provoquées par le vieillissement des équipements sont des dépenses en espèces rigides. Les coûts d’opportunité ne doivent pas être négligés. Si les revenus locatifs de la propriété sont proches des bénéfices de la blanchisserie, l’investissement en équipement et les risques opérationnels n’ont aucun sens.

Avantages Kingstar

Kingstar propose une gamme complète de sèche-linge professionnels et machines de nettoyage humide. Il comprend parfaitement les problèmes liés à la rénovation des magasins existants. La première cause des pertes est le vieillissement des équipements, le manque de pièces de rechange et les coûts de maintenance élevés. L'équipement de blanchisserie commerciale Kingstar utilise une conception de composants universelle. Il a une longue durée de vie et peut réduire les coûts de maintenance. Les machines de nettoyage humide haut de gamme peuvent contribuer à prolonger les services d’entretien des tissus délicats. Ainsi, les magasins peuvent s’éloigner de la concurrence des blanchisseries de base à bas prix. Qu'il s'agisse de construire de nouveaux magasins ou de moderniser des magasins existants, Kingstar peut fournir des solutions d'équipement complètes aux exploitants de blanchisseries du monde entier.

Conclusion

Lorsque vous achetez des laveries existantes, ne comparez pas la différence de prix entre les nouveaux magasins et les magasins existants. Les magasins à bas prix peuvent présenter des risques de localisation, de remplacement d'équipement, de coûts de main-d'œuvre et de restauration du site. La clé de l'acquisition n'est pas le prix bas, mais l'évaluation de la sécurité du prix des actifs après avoir évalué toutes les responsabilités potentielles.

Q&A

Q1 : Pourquoi de nombreux magasins existants ne peuvent-ils pas gagner d’argent même avec des bénéfices élevés ?

A1 : Leur bénéfice n’inclut pas les coûts de main-d’œuvre gratuits du propriétaire, la dépréciation des équipements et les frais de remplacement des équipements préservés. Les propriétaires ont réalisé des rendements limités en échangeant leur temps. Il ne s’agit pas de véritables revenus d’actifs.

Q2 : Quels sont les défis liés à l’achat d’un magasin existant ?

A2 : Il existe cinq risques cachés : les équipements vieillissants, les machines sans pièces de rechange, les baux arrivant à expiration, la restauration de sites cachés et les pertes d'origine.

Q3  : Sur quelles données faut-il se concentrer pour connaître la rentabilité réelle d’une laverie ?

A3 : Ne vous concentrez pas sur le chiffre d’affaires ou sur les chiffres mensuels de la haute saison. Concentrez-vous sur les flux de trésorerie distribuables à long terme après avoir supprimé les coûts de main-d'œuvre, de loyer, d'entretien, de prêt et de mise à niveau de l'équipement.